LMNP Occasion

LMNP Occasion

Ou acheter un LMNP occasion ?

Pour la plupart des investisseurs, le statut de Loueur Meublé Non professionnel s’acquiert souvent par l’achat d’un bien immobilier neuf. Et pourtant, il existe un marché secondaire qui permet d’acheter un logement LMNP d’occasion.

La revente ou le rachat LMNP présente de belles opportunités pour les investisseurs. Dans plusieurs cas, l’occasion contient même des avantages plus intéressants que le neuf.
Mais comme tout investissement, cela nécessite un plan d’action et une stratégie au préalable afin de le réaliser dans les meilleures conditions.

Les raisons d’investir en LMNP

Les principales raisons qui poussent à investir en LMNP sont les suivantes :

Bénéficier d’une rentabilité intéressante

Il est tout à fait normal de se questionner sur la rentabilité d’un placement lorsqu’on souhaite effectuer un investissement. En termes de rendement, le support LMNP affiche des taux de rentabilité assez élevés.
D’autant plus que vous allez connaitre à l’avance leur taux de rendement annuel (surtout pour une résidence de service).
Prenons l’exemple d’une chambre en résidence sénior à 200 000 euros HT. Il est mentionné dans le bail commercial que celle-ci a un rendement annuel de 5%. Ce qui va signifier que vous allez vous assurer de percevoir 10 000 euros/an. Ce loyer vous sera versé trimestriellement.

Un parfait complément de revenu

Comme il est dit plus haut, vous allez percevoir un loyer tous les trois avec votre logement LMNP en résidence de services. A savoir que même si vous achetez un LMNP d’occasion, vous pouvez continuer à l’amortir. Vous allez bénéficier des mêmes avantages fiscaux que son ancien propriétaire.

De plus, vous ne serez pas assujetti à la TVA immobilier, vous n’aurez donc pas à geler un fonds comme ce qui peut être le cas en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. Dès lors que vous signez votre bail commercial, vous pourrez commencer à bénéficier de vos revenus locatifs.

Exonération d’impôts

L’investissement LMNP vous permettra de déduire tous les frais que vous engagez en tant que propriétaire. Concrètement, cela signifie que vous pouvez déduire de votre revenu imposable l’amortissement du bien, tous les frais d’achat (frais de mutation, frais de notaire, Etc.) et les frais courants liés à la possession d’un bien (frais de société de gestion, assurance, frais de réparation, etc.) ainsi que d’autres types de taxes locales.

Revente LMNP : Comment effectuer sa vente de LMNP

Plusieurs solutions s’offrent lorsque vous souhaitez passer à la revente de votre LMNP. Vous pouvez le revendre :

  • Directement : vous allez proposer votre bien directement à des acheteurs. Vous allez convenir ensemble du prix d’acquisition. C’est la solution la moins évidente, comme il s’agit d’un marché de niche.
  • A votre gestionnaire : vous pouvez demander à votre société de gestion de racheter votre bien. Elle va évaluer son coût, et vous fera une proposition de rachat
  • A un spécialiste : en confiant votre LMNP à un expert dans ce domaine, vous vous assurez que votre bien sera proposé à un grand réseau d’investisseurs voulant acquérir un bien LMNP.

Quand revendre son LMNP ?

Sauf si vous êtes sous le dispositif Censi-Bouvard, où vous avez l’obligation de détenir votre logement pour une durée d’au moins 09 ans, vous pouvez passer à la revente de votre LMNP à tout moment (un an après son acquisition ou 20 ans après).

Toutefois, sachez qu’il ait plus judicieux de tenir compte de certaines périodes de l’année pour revendre votre bien. Si vous avez une chambre dans une résidence étudiante par exemple, vous allez pouvoir la céder plus facilement avant le début d’une année universitaire qu’à la fin de celle-ci. Une résidence de tourisme destinée à accueillir des vacanciers d’été aura plus de facilité à se vendre au printemps qu’en plein hiver.

La fiscalité de la revente LMNP

A la revente LMNP, vous serez soumise à la plus-value immobilière sous le régime des particuliers ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Si vous vendez votre bien après 22 ans de détention, vous serez exonéré de la taxe sur la plus-value. Pour une revente qui s’effectue avant, vous continuez à obtenir une réduction mais son taux sera varié:

  • 5 à 21 ans : 6%
  • 22 ans : 4%
  • Au-delà de 22 ans : exonération

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’exonération prend effet après 30 ans.